Мнение: Освободить ВГЭ от опеки

Nov 16, 2023

После недавней экстраординарной демонстрации силы федеральных регулирующих органов и их друзей в защиту изменений в LLPA, риск «лес за деревьями» остается для меня в центре внимания.

Одна из самых серьезных проблем, которые меня беспокоят как бывшего регулирующего органа и бывшего главы крупной отраслевой торговой ассоциации, — это риск негативных последствий дальнейшего сохранения GSE под контролем. Для меня это действительно вопрос о меньшем из двух зол.

В чем больший риск для жилья: бесконечная чередаФХФА директоров, которые меняются местами в каждой политической администрации, а затем начинают возиться с политикой в ​​поисках политических приоритетов? Или риск выпуститьФаннииФреддибез твердого законодательного закрепления некоторых реформ, за которые я и многие другие выступали, начиная с первых лет консерваторства?

Не заблуждайтесь: в течение многих лет я прочно окопался, выступая против толпы «подвести итоги и опубликовать», до такой степени, что лагеря по обе стороны проблемы оказались в почти ожесточенной войне. Ассоциация ипотечных банкиров утверждал, что реформа Конгресса должна предшествовать любым усилиям по освобождению GSE. Фактически, я давал показания перед Конгрессом в 2017 году, заявляя об этом.

Но сегодня я вижу риск того, что это затянется навечно без решения. По мере того как каждый последующий директор FHFA вступает в должность, отрасль, потенциальные домовладельцы, кредиторы и другие лица столкнутся с риском каскадной серии политических инициатив, реализуемых GSE по указанию FHFA, независимо от любых протестов, которые могут исходить от соответствующие сотрудники любой GSE.

Последним из них была явно манипулируемая структура ценообразования LLPA и теперь неудавшаяся попытка установить ограничение DTI, список сборов, добавленных к домам с 2-4 квартирами, вторым домам, рефинансированию с выплатой наличных и т. д., по-видимому, ориентирован на политические цели и не реальный риск.

Фактически, MBA традиционно утверждал, что g-комиссионные и другие методы ценообразования на GSE должны только отражать фактические риски кредитов и не использоваться для других целей. До краха Fannie и Freddie в 2008 году GSE предоставляли привилегированные цены своим крупнейшим продавцам в рамках так называемых «соглашений об альянсе». Разброс цен между крупным продавцом и мелким продавцом был значительным.

Я помню, как в начале своей карьеры в MBA я пригласил трех руководителей независимых ипотечных банков на встречу с тогдашним исполняющим обязанности директора FHFA Эдом ДеМарко, чтобы выступить против любого ценового неравенства, основанного на чем-либо, кроме фактического риска кредита. И ДеМарко отреагировал, почти полностью устранив разницу в ценах за время своего пребывания в должности.

Но сегодня нам есть о чем беспокоиться. Видите ли, изменения в LLPA, хотя и невелики по своему воздействию, были лишь частью скользкой дорожки корректировки сборов и политики, чтобы заставить GSE вести бизнес по-другому и заставить их больше сосредоточиться на покупателях жилья начального уровня.

Городской институт выпускает ежемесячный сборник графиков, полный невероятных данных о нашем рынке. В последнем майском выпуске они показывают, насколько сложно GSE расширить доступ к меньшинствам, которые составляют значительную долю новых покупателей жилья, впервые покупающих жилье.

Как видно из диаграммы выше, этоДжинни Мэйпрограммы,ФАС в частности, это полностью затмевает усилия GSE в этом отношении. И хотя эти скромные изменения в LLPA могут помочь, существует гораздо больше факторов, которые препятствуют эффективности GSE в этой области.

Но FHFA не остановился на достигнутом. Реализация целей, ориентированных на LIP (кредиты на покупку с низким доходом) и VLIP (кредиты на покупку с очень низким доходом), может привести к ряду непреднамеренных искажений в ценообразовании и доступности кредитов. Все дело в их целях доступности, и, хотя это и сложно, мы уже можем видеть искажения.

Цели, показанные на диаграмме выше, ясны, но если вы посмотрите на то, как GSE исторически работали в сравнении с этими цифрами, факт заключается в том, что за последнее десятилетие было много лет, когда эти цели были бы не достигнуты.